住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，企业拿地更加理性

后期*策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应

一、新*调控措施之下土地市场特点

表1：2010年上半年全国103个城市土地市场交易情报（部分）

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

        在本轮房地产市场调控中，土地市场成为调控的重点。国务院、国土资源部、税务总局等*部委通过加大住宅用地特别是保障性住宅用地供应、提高开发企业拿地首付比例、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，加强土地市场监管，规范土地市场交易，有效抑制了土地价格的快速上涨，实现了土地市场健康稳定发展。

1.1 住宅用地供应持续增长，103个城市住宅用地上半年累计供应量同比增加100%

        国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。

图：2010年上半年住宅用地月度供应量

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

 1.2 住宅用地价格上涨过快的势头得到遏制，楼面地价维持在1600-2000元/平方米

        土地价格过快上涨，助推了房价的快速上涨，“地王”对房价的拉动效应尤为明显，“地王”频现的时期是房价上涨最快的时期。以北京为例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市场“地王”频现，同期商品住宅销售均价环比分别上涨16%、11%、10%和22%。特别是2010年3月，北京土地市场一天出现3个“地王”，商品住宅销售均价环比上涨22%，是15个月来上涨最快的月份。

图：2009年1月-2010年6月北京商品住宅销售价格和住宅用地楼面地价走势

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

        抑制地价过快上涨是本轮土地市场调控的核心，*部委通过增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，有效的抑制了土地价格的过快上涨。2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。

图：2009年1月-2010年6月全国103个城市住宅用地楼面均价

1.3 住宅用地平均溢价水平普遍走低，但热点地块的溢价水平仍然较高

        随着住宅用地供应加大，开发企业会根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新*出台后的5月和6月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。上海6月成交了2宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以5507元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达135%；广州6月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块均被中国铁建地产以123%、134%的溢价率拿下。

表： 2010年上半年重点城市住宅用地溢价率

1.4 成交量低位运行，开发企业重点布局二三线城市

        银行信贷在本轮房地产市场调控中起到至关重要的作用。对个人而言，二套房首付比例提升至50%，贷款利率为基准利率1.1倍，严格限制三套房及以上的贷款；对开发企业而言，减少银行授信规模，严格监控贷款用途。通过以上手段，延缓了开发企业资金回笼速度和信贷规模，增加了开发企业资金压力，降低了开发企业的拿地热情。

        2010年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。从月度分布来看，成交量有逐月下降的趋势，6月成交量环比下降28%，同比下降37%。

图：2010年上半年住宅用地月度成交量

    二三线城市城市化进程的加速和本轮土地市场的放量供应，为开发企业调整战略布局、加快城市扩张提供了机遇，加上二三线城市土地成本相对较低，开发项目具有较高的利润空间。以万科为例，2010年上半年，万科新增加项目43个，其中一线城市仅5个，仅占新增项目的12%。

图：2010年上半年标杆企业拿地城市

1.5 招拍挂的出让方式受到调整，招标比重增加

       2004年“8.31大限”之后，挂牌、拍卖的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的重要原因。以北京为例，2004-2010年（2010年1-6月）7年间，采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢，反之，增长较快。2009年，北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让，平均楼面地价同比增长51%。

       完善土地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等是此次土地市场调控的重点，土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新*之后的5月和6月，北京供成交11宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅2宗以挂牌方式出让。而1-4月正式挂牌的19宗住宅用地中，仅1宗采用招标方式。

表：2004-2010年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数

1.6 *策因素超过市场因素，土地市场出现流拍

        4月19日，“国十条”出台，号称史上最严厉的调控*策席卷全国，导致土地市场交易一度受挫。5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，这将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，对土地市场交易造成一定的冲击。

        调控*策不断出台，影响了开发商的拿地策略，土地招拍挂方式的改革改变了价高者得的竞价模式，从而在一定范围内导致土地流拍。4月26日，北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因“超上限”而宣告流拍；5月24日，“北京市房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地”等4宗土地因无人报价，均告流拍 。

 二、土地市场存在的问题

         2.1 土地供应计划难以完全落实，下半年*面临较大的供应压力

        此次住宅用地供应力度之大，前所未有。由于土地供应涉及到拆迁、征地、生地变熟地等一系列较为复杂的工作，对当地*的财力提出较高的要求。对于土地一级开发薄弱的城市，能否顺利执行土地出让计划尚存疑问。

        通过下表可以看出，除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，地方*下半年将面临较大供地压力。

表：重点城市土地供应计划及2010年上半年完成率

 2.2 过度倚重招标的方式抑制地价，有违市场规律，存在“寻租”可能

        改变土地出让方式、增加招标比重、降低价格是此次调控土地市场的重点。*一方面通过招标的方式，弱化土地价格因素，避免价格过快上涨，但另一方面又想获得可观的土地出让金收入。因此，*在设定招标底价可能会高于开发企业对市场的判断。北京顺义区马坡镇新城9号地西侧地块最初采取综合评标方式出让，地块招标底价为16.5亿元，折合楼面地价6442元/平方米，接近该区域最高的楼面地价。虽然中铁置业报出14.55亿元的最高价，但是由于没有达到底价而流拍。

        招标方式出让应具有针对性，对于涉及到重大城市规划、市*设施等具有较大影响力的地块应采取招标的出让方式，对于普通商品住宅用地应侧重挂牌和拍卖的出让方式，通过市场确定竞得方。增加招标出让固然能够暂时降低地块的成交价格，但存在评判标准不透明、人为干预等问题，容易由“招标”变为“内定”，不利于土地市场的健康发展。

2.3 保障性住房用地存在“一刀切”问题，应该分城市区别对待

       增加保障性住房用地，解决中低收入人群的住房问题，是本轮市场调控期望实现的一个目标。根据国土资源部的供地计划，各个城市保障性住房用地占整个住宅用地的50%（保障性和中小户型用地共占70%）。但是，各个城市发展水平不一，城市差异化明显，应区别对待保障性住房用地。对于经济发达的一线城市和沿海城市，商品房价格偏高，应重点发展保障性住宅，解决中低收入和夹心层人群的居住问题。对于二三线城市，商品房价格相对较低，保障性住房的价格和普通商品房价格相差不大，对保障性住房的需求较小，因此可以适当增加普通商品住宅用地面积，减少保障性住房用地面积。

 三、下半年土地市场发展预测

 3.1 下半年进一步加大住宅用地供应力度

        据以往市场表现，土地供应集中在下半年特别是第四季度。在加大市场供应的背景下，如果完成供应计划，则必须在下半年进一步增加住宅用地供应。

 3.2 土地调控*策会有效持续，未来*策重点放在打击开发企业囤地之上

        土地*策在本轮房地产市场调控中发挥了重要的作用，增加住宅用地供应，提高土地保证金和首付比例，明确项目开竣工时间，严格清算土地增值税等措施有效的抑制了快速上涨的地价。*对待土地调控*策应持审慎的态度，对于规范土地市场交易的*策措施应该常态化。下半年处于*策的执行期和观察期，严格执行土地*策，打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门工作的重点。

 3.3 进一步完善土地出让方式，“勾地”出让或成主流

        土地出让方式的选择很大程度上影响着土地交易的价格，招标、拍卖、挂牌的出让方式各有利弊，解决的根本途径是明确土地供应计划，增加开发企业选择的空间。上海、广州等城市开始试点“勾地”的出让方式，通过公示计划出让地块，让开发企业自主选择出让方式。对于申购人数较多的地块，可以直接采取拍卖出让；对于申购人数较少的地块，可以直接挂牌；对于具有较大影响的地块，可以采取招标方式。

四、2010年上半年住宅用地成交总价和楼面地价排行榜

4.1 2010年上半年全国成交住宅用地总价排行榜

表：2010年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜

        上半年各项调控*策的出台，对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐。除天津、福州和佛山的三宗住宅用地外，其它地块均为于一线城市或沿海经济发达城市，楼面均价水平均比较高，其中最低的“朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001-A-005地块”楼面均价也高达9807元/平方米，而楼面均价最高的“闸北区苏州河北岸东块1街坊地块”单价则高达52783元/平方米。

总价前十地块特点鲜明：

        ① 上半年总价前10地块有9宗位于新*前，仅富力70.5亿拿下的总价“地王”位于新*后10天。表明新*对开发企业造成了较为明显的资金压力，不敢贸然拿总价较高的地块。

        ② 本月成交总价前10的地块，体量都比较大，总量均在3.4万平方米以上，最大的地块面积更是多达129万平方米。

        ③ 楼面均价水平较高，除天津、福州和佛山的三宗地块以外，其它地块楼面均价均接近或超过万元。

        ④ 从分布区域上看，分布比较集中，其中，7宗位于环渤海地区，另外3宗分别位于长三角和珠三角地区。

        ⑤ 成交总价前10的地块均为商住混合用地，没有纯住宅用地。

        ⑥ 拿地企业实力均非常雄厚，富力、华侨城、中海中信、保利、新鸿基、龙湖、远洋、绿城等企业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。

4.2 2010年上半年全国成交住宅用地楼面地价排行榜

表:2010年上半年全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜

        2010年上半年，房地产市场交易在一系列新*的冲击之下，日益趋于理性和成熟，所竞得的地块质量更好，单价更高。上半年楼面均价前10的10宗地块，其价格水平与上年同期相比，涨幅非常明显。2009年上半年楼面均价第一位的住宅用地——“上海市长宁区周家桥街道91街坊地块”，其楼面均价为21983元/平方米，仅高于本期排行榜的最后2位。而本期排行榜第一位的“上海市闸北区苏州河北岸东块1街坊地块”，其均价高达52783元/平方米。

楼面均价前十地块特点鲜明：

        ① 楼面地价前10的地块有6宗位于新*之前，而且成交总价较高。福州的4宗地以个人的名义成交，虽然单价较高，但总价偏低。

        ② 大部分地块体量都比较小，除闸北区苏州河北岸东块1街坊地块、朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地、下城区（文晖单元FG05-R21-07、FG05-C/R-04地块）、市南区泉州路5号地块以外，地块面积均在1万平方米以下。

        ③ 福州占据排行榜半壁江山，且上榜的5宗地块均位于鼓楼区，用地性质均为商住混合，可见该地区的商住用地颇受市场青睐。

        ④ 从分布区域上看，除北京相对靠近内陆，其他地块均位于沿海地区。

        ⑤ 楼面均价前10的地块，除温州市的一宗城镇住宅用地以外，其它均非纯住宅用地。

        ⑥ 排行榜中不乏各房产大鳄的身影，华侨城、光大、远洋、九龙仓均在其列。

五、北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地市场情报

        总体上来说，2010年上半年土地推出情况好于去年同期水平。

        受到一系列新*的冲击作用，住宅用地市场交易受到一定程度的抑制，但在土地推出方面，总体上高于2009年同期水平。除深圳外，一线城市住宅用地供应量同比大幅增加。其中，上海上半年共推出住宅用地856万平方米，较去年同期增加494%，增幅位列10个重点城市首位；广州、杭州和北京也分别有100%、13%和5%的涨幅。二线城市供应量较大，特别是天津，上半年累计供应量达到2187万平方米，同比涨幅高达221%，仅次于上海。

        上半年受调控*策影响，开发商拿地趋于谨慎，但在成交量上看，仍然高于上年同期水平。这一是由于市场本身对于住宅用地的需求量较大；二是由于*策的侧重点在于抑制过高的地价，从而抑制高房价，而非抑制市场交易，加之今年土地利用计划的逐步落实，市场交易情况并未受到太大冲击。

        除深圳外，一线城市住宅用地成交情况均好于上年同期，其中上海涨幅最高，达到164%；广州虽然成交量较小，但较去年同期仍有67%的涨幅；北京、杭州也分别同比增长18和14个百分点。二线城市中，天津仍独占鳌头，住宅用地成交量明显高于其它城市，同比增幅也达到148%，在10个重点城市中，位列第二，仅次于上海。

图：2010年上半年10重点城市住宅用地成交情况

        新*虽然对市场交易造成一定影响，但也基于此，开发商拿地更趋谨慎，热点地区的优质地块倍受青睐，从而导致溢价率较高，相对去年同期涨幅较大。除深圳外，北上广杭4个城市溢价率占据6月溢价率前4位。

        一线城市中，上海6月住宅用地溢价率高达135.74%，而上半年溢价率则达到110%，与去年同期的32%相比，涨幅高达244%；广州虽然成交量较小，但溢价率仍旧居高不下，6月，广州市住宅用地溢价率达到129.22%，上半年溢价率同样高达110%，较上年同期增长39个百分点。

         二线城市则表现平平，其中6月溢价水平最高的南京，也只有14.37的溢价率，上半年溢价率为64%，环比增加256%。

图：2010年上半年10重点城市住宅用地溢价水平变化情况

  六、全国重点城市住宅用地市场情报

         北京——住宅用地交易量略有增加 交易价格上涨

图: 09年6月—10年6月北京住宅用地供求变化

         6月北京交易量出现大幅下跌：仅房山和顺义各推出2宗，共31万平方米，环比下降72%，同比下降79%；共成交20万平方米，环比下降78%，同比下降81%。

        与09年上半年相比，北京交易量略有增加。北京上半年推出住宅用地共计320万平方米，同比上升5%，成交265万平方米，同比上升18%。

图: 09年6月—10年6月北京住宅用地价格走势

        经过5月的低谷后，6月北京成交楼面地价回暖，为7188元/平方米，增幅为50%。6月挂牌均价相对上月有所上升，为5308元/平方米，增幅为26%。

       北京上半年挂牌楼面价有所上升，为4749元/平方米，相对09年增幅达82%，月度挂牌楼面价在此均价之上的有4个月。上半年成交住宅楼面价为9416元/平方米，与09年同期相比上涨139%。

图: 09年6月—10年6月北京住宅用地溢价走势

        6月北京成交3宗住宅用地，均为招标成交，成交溢价为35%，相对5月有所上升。顺义区马坡东侧（地块二）居住项目用地成交溢价为66%，为本月溢价最高地块。

       上半年平均成交溢价为94%，09年为59%。上半年北京共成交32宗住宅用地，城八区成交较少，仅成交4宗住宅用地，其中朝阳区3宗、海淀区1宗，大部分成交住宅用地集中于北京郊区，北京郊区未来发展潜力巨大推动了开发商拿地热情。

       天津——住宅用地入市量上升 楼面均价与溢价上涨

图: 09年6月—10年6月天津住宅用地供求变化

         6月，天津土地市场入市量有所上涨，共推出40宗住宅用地，共计503万平方米，环比上升57%。成交量有所下跌，为134万平方米，环比下降25%。

        10年上半年天津相对09年上半年交易量大幅上涨，共推出2187万平方米，增幅达221%，共成交1472万平方米，增幅达144%。其中10年上半年面积超过50万平方米的地块共计6宗。

图: 09年6月—10年6月天津住宅用地价格走势

        10年6月，天津挂牌楼面价持续上涨，为1963元/平方米，环比略增7%。成交均价与5月相比基本持平，为2622元/平方米，比5月多5元/平方米。

        10年上半年天津住宅用地挂牌均价为1685元/平方米，同期上涨87%，成交均价上涨较大，成交楼面价为1943元/平方米，去年同期仅912元/平方米。

图: 09年6月—10年6月天津住宅用地溢价走势

        本月天津住宅用地溢价连续3月持续下降，平均溢价水平仅为1%。天津交易市场跌入低谷。

        09年上半年，天津住宅成交溢价为1%，地块大部分以底价成交，10年上半年，天津住宅用地平均成交溢价为11%，同期相比上升。其中10年1月平均溢价为24%，直接冲高了10年上半年平均溢价水平。

       上海——土地市场量价齐涨 溢价率大幅上升

图: 09年6月—10年6月上海住宅用地供求变化

      10年6月，上海推出和成交量双双下降，其中推出量共计12万平方米，与5月相比减少197万平方米，成交量共计12万平方米，与5月相比减少54万平方米。

      10年上半年与09年同期相比交易量大幅上涨，10年共计推出566万平方米，同期相比增幅达293%，共计成交401万平方米，同期相比增幅达164%。

图: 09年6月—10年6月上海住宅用地价格走势

        6月，上海挂牌均价达近半年来的最低价，仅2336元/平方米，环比下降64%。其中金山区、浦东新区各入市1宗，且在6月全部成交，成交楼面均价为5507元/平方米，环比下降47%。

        上半年交易活跃，成交价格呈暴涨趋势宗。推出平均楼面价为4571元/平方米，环比猛增131%，成交平均楼面价为9153元/平方米， 环比猛增152%。

图: 09年6月—10年6月上海住宅用地溢价走势

         6月上海土地市场成交2宗住宅用地，平均溢价水平达136%，呈上升的趋势。

          从10年3月起上海住宅用地交易陷入低谷，3月成交的1宗地块以底价成交。5月上海土地市场平均成交溢价率开始上涨，市场有所回暖。上半年的溢价率达110%，而09年上半年平均溢价率为32%。

          广州——住宅用地短暂回暖 量价小幅上涨

图: 09年6月—10年6月广州住宅用地供求变化

        6月，广州共入市2宗居住用地，2宗均位于荔湾区，共计13万平方米，成交2宗位于荔湾区，共计6万平方米，本应在6月成交的白云区住宅用地因故暂缓。

       10年上半年广州推出量为32万平方米，比09年增加16万平方米，成交量仅为10万平方米比09年多4万平方米。可见广州住宅用地日益稀缺。

图: 09年6月—10年6月广州住宅用地价格走势

        6月，广州住宅用地挂牌楼面价有所下跌，为3578元/平方米，环比下降20%；共成交2宗，成交均价达7350元/平方米，而5月仅459元/平方米，成交均价大幅上涨，广州住宅用地的日益稀缺使得开发商在新*的不确定面前拿地热情依然不减。

       10年广州住宅用地交易价增幅较小，入市楼面价为3192元/平方米，增幅为5%，成交楼面价为5202元/平方米，增幅为17%。

图: 09年6月—10年6月广州住宅用地溢价走势

         6月，广州住宅用地平均成交溢价高达129%，达到近1年的最高点。成交的2宗地块均被中铁房地产集团有限公司竟得。

         广州10年上半年鲜有地块成交，因6月成交的2宗住宅用地直接拉升了平均成交溢价率，使得10年上半年成交溢价高达110%，09年上半年平均成交溢价为79%。

         深圳——上半年交易冷清 仅成交1宗住宅用地

图: 09年6月—10年6月深圳住宅用地供求变化

         上半年深圳仅3月成交1宗住宅用地。

         深圳供应计划出台，10年上半年总供应量共计20万平方米，比09年上半年少6万平方米，上半年供应量仅占供应计划总量的14%，但深圳国土局网站显示近期依然无住宅用地推出。深圳“关内关外一体化”5月获批，但目前关外并无利好消息传来。

图: 09年6月—10年6月深圳住宅用地价格走势

         09年上半年深圳土地市场挂牌均价和成交均价价双双超过10年同期。因“无地购置”的问题使得深圳对地块倍加珍惜，10年深圳设置了种种限制条件，对深圳本地企业扶持，使得地块底价出让，10年上半年比09年同期交易量低约5成。

         深圳10年6月零交易量，据悉，深圳进行旧城改造，大部分公房通过“协议”进行改造，因此通过招拍挂形式较少，使得深圳出现无地购置的现象。

图: 09年6月—10年6月深圳住宅用地溢价走势

         深圳10年2月仅以底价成交1宗住宅用地，此地2月之前已遭受两次流拍，已降价2亿多。目前为止，深圳连续出现4月无地可推的低迷状态。

        10年，深圳火爆的市场逐渐冷清下来，上半年成交平均溢价率为零，而09年同期为72%，09年龙岗区龙城街道回龙埔社区成交溢价率高达203%，为09年成交溢价率最高的地块。

        杭州——土地市场交易量回升 成交均价上升

 图: 09年6月—10年6月杭州住宅用地供求变化

         6月，杭州住宅用地推出量回落，推出10宗，桐庐县6宗、余杭区2宗、江干区和滨江区各1宗，共计36万平方米，环比下降40%，成交量小幅回升，成交8宗，共计53万平方米，增幅为39%。

       上半年杭州住宅用地与09年同期相比小幅回升，其中总推出量为238万平方米，增幅为13%，总成交量为203万平方米，增幅为14%。

图: 09年6月—10年6月杭州住宅用地价格走势

         6月杭州住宅用地挂牌均价和成交均价有所下滑，出现结构性回落，其中挂牌均价为2907元/平方米，环比下降31%，地块位于郊区的占比为80%；成交楼面价为3268元/平方米，环比下降56%，地块位于郊区的占比为75%。

       10年上半年杭州交易价格相对09年同期有所上升，10年挂牌均价为3578元/平方米，环比上升62%，在10年2月达到顶峰为4473元/平方米；成交楼面均价为5902元/平方米，环比上升72%，在10年3月达到顶峰8636元/平方米。

图: 09年6月—10年6月杭州住宅用地溢价走势

        6月，杭州住宅用地平均溢价水平为37%，相对上月上升。杭州滨江区（杭高新收储[2007]4号地块）成交溢价为103%，成交溢价为本月杭州最高地块。

       10年上半年杭州与09年同期相比溢价率基本持平，10年杭州平均溢价率为51%，09年杭州平均溢价率为46%。

        重庆——市场交易量上升 成交溢价下降

图: 09年6月—10年6月重庆住宅用地供求变化

        6月，重庆共推出住宅用地15宗，共计137万平方米，环比下降21%。成交住宅用地9宗，共计72万平方米，与上月持平。

        10年上半年重庆共计推出678万平方米，环比上升179%，重庆南岸区黄桷垭组团分区达45万平方米，为10年推出住宅用地最大地块。共计成交386万平方米，环比上升64%，重庆江北区铁山坪生态区配套服务区控规组团宗地达37万平方米，为10年成交住宅用地最大地块。

图: 09年6月—10年6月重庆住宅用地价格走势

        6月，重庆住宅用地挂牌均价小幅上升，价格持续上扬，为1561元/平方米，环比上升11%。成交均价有所下跌，为1496元/平方米，价格区间在190-6000元/平方米之间，价格区间较大，地块区域差异性明显。涪陵区和江津区各有1宗住宅用地成交均价不足200元/平方米，降低了重庆住宅楼面价。

       上半年重庆住宅推出楼面均价下滑，为1296元/平方米，与09年同期相比下跌4%；成交楼面均价与09年相比增幅达3%，为1673元/平方米。

图: 09年6月—10年6月重庆住宅用地溢价走势

        6月，重庆溢价水平为6%，溢价水平略有上升，和同期相比下降。与前几月100%的溢价相比，市场明显降温不少。新*出台，开发商呈观望态势，6月拿地企业均为重庆本地房地产开发商。

       重庆10年上半年成交平均溢价为12%，与09年同期相比下降，09年同期为17%，10年重庆仅在4月达到溢价较高的水平后，成交溢价一直处于低位。

       南昌——市场推出和成交量上升 楼面成交价上升

图: ：09年6月—10年6月南昌住宅用地供求变化

        6月，南昌土地市场推出和成交量有所上升，推出2宗住宅用地，共计710万平方米，环比上升43%，同比上升67%；成交2宗住宅用地，10万平方米，而上月仅成交2万平方米，同期成交6万平方米。

        上半年，南昌土地市场推出住宅用地87万平方米，与09年同期相比涨幅高达263%；成交住宅用地面积为82万平方米，同比增加141%。

图: 09年6月—10年6月南昌住宅用地价格走势

        本月南昌住宅用地推出均价下滑，为881元/平方米，环比下跌65%；成交均价有所上升，为3796元/平方米，增幅达到34%。红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东*商务区地块被上海世贸建设以4001元/平方米竞得。

       10年上半年，南昌土地市场推出住宅用地楼面均价为1151元/平方米，同比上涨73%；成交地块楼面均价为1970，涨幅达到194%。

图: 09年6月—10年6月南昌住宅用地溢价走势

         南昌住宅用地溢价水平较上月大幅下降，延续了上个月的下跌趋势。上月成交平均溢价27%，本月成交溢价仅为1%。可见土地市场交易更趋理性。

        上半年，南昌住宅用地溢价率为46%，远高于去年同期的8%。在开发商拿地理性成分增加的同时，优质地块备受青睐，整体溢价水平随之提高。10年3月和4月成交溢价将近70%，拉升了南昌10年平均成交均价。